<<売却査定>>浅草の不動産(賃貸・売買)有限会社エフェクト

宅地建物取引業者が価格査定に用いる「価格査定マニュアル」があります。これは「公益財団法人　不動産流通促進センター」が提供しており、「指針」の公表を受けて改訂も行われました。

この「価格査定マニュアル」は、「戸建住宅価格査定マニュアル」、「住宅地価査定マニュアル」、「マンション価格査定マニュアル」の三つの部分に大きく分かれています。これらそれぞれについて、実際にどのように査定していくのかが示されています。

では、「戸建住宅価格査定マニュアル」における中古戸建て住宅の実際の査定方法はどのようなものでしょうか。

中古戸建て住宅では、土地と建物部分を分けて査定し、それぞれの結果を合算して、戸建て住宅全体の物件価格を算出します。ここでは、「戸建住宅価格査定マニュアル」における建物部分の査定を見ていきます。具体的には、以下の通り、各部位に分割して評価していきます。

1．建物を基礎・躯体と外部仕上げ（屋根、外壁、外部建具）、内部仕上げ（内部建具、内装）、設備（台所、浴室・洗面・トイレ、給排水・給湯設備、照明器具・電気設備）の合計10の部位に細かく分類します。

2．建物の基礎・躯体については、最上位のものから標準的なものまで5段階に分け、耐用年数を設定しています。また、インスペクション（建物検査）などを受けている場合は、劣化状態の有無が評価に反映され、これらの検査を受けていない場合は、点検や補修など日常的な維持管理の有無が評価に反映されます。

3．外部仕上げ、内部仕上げ、設備については、使用されている部材の質やグレードで価格が算出されますが、外部仕上げや内部仕上げでリフォームが行われていれば、その時期や規模が評価に反映されます。設備については、新しいものと交換されていれば、評価に反映されます。

建物の査定方法を見ていくと、検査や補修などの有無が建物の評価に反映されることが分かります。このことからも、建物の価値を維持するためには、日常のメンテナンスが大切なのです

また、適切なリフォームや補修は、建物の価値を上げることにつながります。しかし、リフォームによって必ずしも建物の価値が上がるとは限りません。自分にとって住み心地のよい間取りや内装が買い手のライフスタイルに合わない場合もありますので、その点には注意が必要です。

実際の売却価格は、売却時期の需要と供給のバランスや市場の状況などに左右されることもあります。実際に売れるかどうかは、世の中の景況やタイミングも重要な要素であることを忘れてはいけません

住まいの現地見学においては、第一印象が重要になってきます。清潔感があり、快適な空間と感じてもらえることが理想です。

部屋の中を無理に飾り立てたりする必要はありませんが、あちらこちらにホコリがたまっていたり、雑然と物が溢れているような状態はアウトです。整理整頓を心がけ、水回りの掃除はこまめにするようにします。

快適な空間だと感じてもらうためには、部屋の明るさや開放感などもポイントになります。部屋の明るさや開放感は変えることができないものと考えられていますが、日光が入ってくる場所に家具など物を置かないようにし、カーテンや窓を開けて明るさや広がりが感じられるようにするなど、あれこれ工夫をすることは可能です。

また、不動産会社の査定を高くするためには、床や壁の修復や、キッチン・給湯などの設備のメンテナンスが重要になってきます。これらは、日常の掃除も含め、日頃から点検・補修をするように心がけることが大切ですね。

リフォームを行っても、リフォームのために使った費用の分だけ売却価値が上がるとは限りません。リフォームは、かかったコストと売却価格への影響を考慮して、慎重に決定する必要があります。

また、ちょっとした工夫で部屋の印象や売却価値が変わることもあります。小さな傷や汚れの修復であれば、自分で行うことが可能な場合もあります。自分では落とすことができないと思った汚れであっても、市販の掃除用品などを上手に使うことで落とすことができるケースもあるでしょう。

しかし、換気扇やエアコンの掃除、その他どうしても落とせない汚れなど、自分行うことが難しいものについては清掃会社に依頼するという方法を検討しましょう。

マンション売却の仲介の依頼を受けた不動産会社には、「媒介契約」の締結が法的に義務づけられています。媒介契約の内容は、売却するために不動産会社が行う業務の内容や仲介手数料の取り決めなどです。それらを明確にして、円滑な売却が実現できるように、不動産会社にサポートを依頼するわけです。

媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の３種類があります。いずれも基本的な契約内容は同じですが、それぞれ特徴があります。どの種類の媒介契約を選択するかは、どのように売却活動を進めていくかなど、考えている売却方針を踏まえて選ぶようにしましょう。

【一般媒介契約】

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約で、自分で見つけてきた買主（親戚や知人と直接交渉した場合など）とも、不動産会社を通すことなく契約することができます。他の契約のように、不動産会社に売主に対する義務は発生しません。

【専任媒介契約】

仲介を１社の不動産会社にのみ依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは禁じられています。しかし、自分で見つけてきた買主（親戚や知人と直接交渉した場合など）とは、不動産会社を通すことなく契約することができます。また、不動産会社は、売主に対して二週間に一度以上、文書による業務報告義務が生じます。さらに売却物件を指定流通機構に、7日以内に登録しなければなりません。

【専属専任媒介契約】

「専任媒介」とほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた買主（親戚や知人と直接交渉した場合など）についても、依頼した不動産会社を通して取引きすることが、契約で義務づけられています。不動産会社は、売主に対して一週間以内に一度以上、文書による業務報告義務が生じます。指定流通機構への物件の登録義務は5日以内になります。

また、売却においては、最も適切にあなたの物件を売却してくれる不動産会社を選ぶことが重要になってきます。